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房价“暴涨”背后的真相

2016-03-04 13:49:31

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  丁祖昱评楼市,独家原创点评。

  一旦炒房得以控制,房价也将回归理性。

  最近房地产最热的话题就是房价,特别是媒体,这段时间对房价上涨的报道可谓全面开花。从统计局数据到交易中心,到一手楼盘,再到二手房价看到的,都是涨!涨!涨!那么,房价是否真的出现了不理性的暴涨?是否真的像部分业内专家所说将要重蹈当年东京的覆辙?

  目前媒体报道关于房价上涨几个核心证据有这样几个:

  1、统计局数据

  从1月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动来看,价格环比上涨的城市有38个,下降的有24个,持平的8个;价格同比上涨的有25个,下降的有45个。其中,同环比上涨最快的都是深圳,涨幅分别为4.1%和52.7%。而追溯到去年同期,深圳环比上涨幅度极小,为0.3%,同比甚至还下降了1.4%,深圳房价实际这一年的上涨实际还是补涨。北京、上海也是一样,14年房价没涨甚至下跌,现在相当于是一个补涨的过程。

  目前,房价涨幅特别大的主要就是这三个城市,另外像南京、广州、厦门、杭州等上涨城市,这些城市1月份房价环比涨幅在2.5%以内,同比涨幅不超过10%,而且这些城市在15年初房价也几乎都是下跌的。

  2、交易中心数据

  交易中心的数据其实更能够说明问题,从近几个月的成交均价来看,北上深房价确实上涨不少。同比来看,深圳连续今年涨幅超70%,上海超25%,北京2月份涨幅也突破30%,房价快速上涨趋势明显。

  另外,媒体还引用了一些房价特别高的周度数据、日度数据,例如,2月15日深圳全市售出的51套新房成交均价91965万/平方米,突破9万大关,着实令人震惊。

  实际上,这些城市房价的变化大多取决于成交结构的变化。高端改善型成交占比增多,直接提升了城市房价,从CRIC监测数据来看,北上深这两个月以来144平方米以上的大户型占比都有了较大的提高。另外以4万均价为界,可以发现4万以上的住宅北上深成交占比都在逐步加大。

  所以成交结构的变化在房价上涨中起到了主导作用,高端的成交多了,成交均价自然涨得快,这也是非常容易解释的。

  3、一手房成交

  媒体报道当中对一手房上涨报道很多,但仔细查了全国相关的案例发现,连篇累牍报道最多的是上海瑞虹新城怡庭352套千亿级房源日光事件。根据交易中心数据测算,单单瑞虹新城怡庭一个项目的销售,就将上海市2月份的商品住宅成交均价由35592元/平方米拉升至36381元/平方米,“上涨”了789元/平方米。实际上内环内地段,8万多的均价水平也很正常,并没有所谓的价格“暴涨”。

  另外,就是关于万科北京和越秀涨价的报道。我们也了解到,万科北京的两个项目“涨价”实际上是将原来几个点的折扣收回。而越秀的项目主要布局在一线和二线城市,这次“涨价”的幅度也就在5%-10%之间,对此我更认为是顺应市场的营销手段。

  4、二手房成交

  二手房的报道相对更多,很多都是在电视媒体上的现身说法,开口就是跳价百万以上。从挂牌价来看,北上深二手房普遍上涨了10%左右,但实际成交价的上涨并没有这么多。以链家公布的北京二手房住宅成交数据为例,2月份北京二手房住宅成交同比上涨了8.82%,较1月份甚至还缩减了0.7个百分点。

  因此,可以得出的结论是,春节前后这一两个月,二手房价的确是涨了,但远远没有媒体渲染的那般火爆。

  5、关于高房价

  最近媒体报道了很多所谓10万+的项目成交火爆,就像前不久,有消息曝出了北京润泽御府楼王以3亿元成交,但几千平米的房子成交三亿只能算个案。

  实际上,全国卖得最贵的房子对